등기부등본은 집주인이 누구인지, 집에 어떤 권리가 설정돼 있는지 확인하는 기본 자료입니다. 다만 등기부만으로 세입자 보증금 등 모든 선순위 권리를 알 수는 없으므로 다른 확인 절차도 필요합니다.
갑구와 을구에서 확인할 내용
등기부의 표제부에서 계약하려는 주택의 주소와 면적이 실제 물건과 일치하는지 확인합니다. 갑구에는 소유권과 압류·가압류·가처분 등 소유권 관련 사항이, 을구에는 근저당권이나 전세권 등 소유권 외 권리가 표시됩니다. 계약 상대방이 등기상 소유자인지 신분증과 대조하고, 권리의 접수일과 채권최고액도 살펴보세요. 근저당 채권최고액은 실제 대출 잔액과 다를 수 있습니다.
등기부 밖의 정보도 확인
등기부에는 기존 세입자의 보증금이나 확정일자 현황이 모두 나타나지 않습니다. 임대인에게 선순위 임대차와 보증금 내역을 확인하고, 계약 전 임대인의 동의를 받아 확정일자 부여현황과 전입세대 확인 자료 등을 살펴보는 방법이 있습니다. 계약 직전 등기부를 다시 발급받아 변동이 없는지 확인하고, 잔금 지급과 전입신고·확정일자 처리도 지체하지 않는 것이 좋습니다. 신탁등기가 있다면 신탁원부와 계약 권한을 확인하고, 필요한 동의 없이 계약하지 않도록 주의하세요.
자주 묻는 질문
등기부에 근저당이 있으면 계약하면 안 되나요?
근저당이 있다는 이유만으로 계약이 무효가 되는 것은 아닙니다. 다만 경매 등이 발생하면 선순위 권리와 보증금 회수 가능성에 영향을 줄 수 있으므로, 권리 금액과 주택의 가치 등을 함께 따져야 합니다.
계약 당일 등기부만 확인하면 충분한가요?
계약 후 잔금 전에도 새로운 권리가 설정될 수 있습니다. 잔금 지급 직전에 등기부를 다시 확인하고, 계약서에 잔금일까지 권리 변동을 제한하는 내용을 두는 방안을 고려하세요.